王某与李某于2006年10月20日书面达成房屋买卖协议，约定李某将一套建筑面积为120平方米的房屋以82万元的价格出售给王某。为了确保双方签订正式的房屋买卖合同，王某与李某签订书面协议，约定由王某付给李某5万元定金，并在三日后双方签订书面购房合同。王某如约履行当即向李某支付了5万元定金，但李某收受定金后并未就合同其他条款与王某协商，也没有与王某签订书面房屋买卖合同，反而于2006年10月31日将该房屋卖与赵某。王某要求李某履约遭到拒绝，遂向法院起诉，要求李某双倍返还定金10万元。

[法院裁决]

　　法院审理后认为，原、被告之间订立的定金合同合法有效，遂判令被告卖房者李某双倍返还买房者王某定金10万元。

[法条链接]

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

[律师评析]

　　所谓定金，是指合同当事人为了担保合同的履行，依据合同的约定，由一方预先给付对方一定数额的金钱，数额不得超过合同标的额的20％。我国《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。立约定金是指为担保订立合同而交付的定金，定金交付后，如果当事人无故拒绝签订合同，则丧失定金或加倍返还定金。在本案中，原、被告书面约定了房屋买卖合同的基本条款——房屋和价款，并约定了为保证双方签订正式合同，原告向被告交付5万元定金。很明显，该定金从性质上判断，属于立约定金，那么该立约定金的效力又如何认定呢？

　　根据合同法基本理论，合同可分为预约合同和本约合同，两者是相对而言的。所谓预约合同是约定将来订立一定合同的合同，本约合同则是为履行该预约合同而订立的合同。对于立约定金而言，其所担保的不是双方当事人履行本约合同中约定的义务，而是担保双方当事人履行在预约合同中约定的订立本约合同的义务。在本案中，双方书面订立了预约合同，且预约合同中对本约的基本内容进行约定，同时不存在导致合同无效情形，因此预约合同是有效的，立约定金的约定也是有效的。由于被告拒绝履行预约合同约定的订立合同的义务，故根据我国关于定金罚则适用的法律条款，被告应当双倍返还定金10万元。法院的判决是公正的。

　　击水律师事务所：潘强 肖剑