最近，国家发改委公布了36个大中城市商品房11月份的集中成交平均价格，其中，宁波的降幅最大，比上月降了9.64%，成交均价为8836元。

　　在被调查的36个城市中，广州商品房集中成交平均价格居全国首位，11月比上月涨了12.27%。该市房价同时以16367元/平米位居36个城市之首。其他城市也各有涨跌，但是总体还是趋向平稳。靠近宁波的上海和杭州都有小幅度增长，而唯独宁波下降，集中成交平均价格与上月相比降了9.64%。

　　此外，据国家发改委和国家统计局的调查，11月全国70个大中城市房屋的销售价格，同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。其中新建商品住宅房同比上涨12.2%，涨幅最高的是乌鲁木齐21.1%，宁波以18.8%紧随其后。

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　　多家房产中介的成交量跌入谷底

　　一些房东还是咬住价格不肯放

　　“宁波楼市的投资客户至少有3成。”宁波市焦点房地产网的金不庸说，从目前来看，受国家宏观调控的影响，楼市的投资回报率已有所下降，投资性房地产需求受到进一步冲击。这一点似乎可从宁波二手房成交量的下跌可见一斑。发改委的统计数据显示，70个大中城市二手住房销售价格同比上涨9.3%，其中宁波市为13.5%，从10月份的“涨幅榜”第二降到第五，涨幅降了2个百分点。

　　随着销售价格涨幅的下降，二手房的成交量也在一路下滑。尤其是12月来，宁波市多家二手房中介公司的成交量都跌到了历史最低。

　　“12月以来，二手房成交量比上月同期下降了3成左右。”我爱我家宁波区经理李阿莲说，“虽然房源充足，但多数房子较偏远，房东定价太高，性价比太低，也使得很多客户不上门了。”一位正考虑买二手房的市民王女士抱怨：“一个顶楼小户型的二手房每平米要卖1万多，离市中心也不近，太贵了。”

　　“上个月我们都还比较忙，现在不是忙不过来，而是没什么可忙的了。”某房产中介的一位业务员感慨：现在客户连电话都很少打进来了，基本上两天只有一个客户找上门。

　　一周下来总共成交的房子包括租赁和购销一共32套，这是甬旺房产的一组最新数据。21世纪不动产宁波区各连锁店的成交数据中，上一周也只成交了27套，与最高的一周166套相去甚远。

　　虽然年底是淡季，但是目前的情况已经是历来最差的一个现象。甬旺房产总经理张杰担忧：二手房市场对政策的变化最敏感，这样的淡季时间可能要延续到明年3月份左右，春节过后二手房尤其是销购方面能否回暖还比较悬。

　　见习记者 张妮娜

　　“第二套房”按揭房贷

　　三个难题让银行很伤脑筋

　　央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》下发已有半月，记者从宁波各家商业银行获悉，《补充通知》的操作还是存在一些细节难题。

　　现在，少数几家银行收到了总行的通知，而多数银行的总行还没有下发细则，所以各家银行的操作方法有些差异。例如在“人均住房面积怎么算”这个问题上，所采用的过渡性措施里，各家银行的界定方法是五花八门，“各有各的招”。实习生 蔡军 记者 吴双颖

　　问题1

　　宁波人均住房面积如何界定

　　《补充通知》规定：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　《补充通知》中的这一条规定，引发了商业银行在实际房贷过程中的第一个难题：人均住房面积如何界定？

　　如果一户原先贷过房贷的家庭去申请房贷，他在各家银行所受到的“待遇”会很不同。对“人均住房面积标准”的认定，民生银行让客户自己去房产部门开证明，如果客户不能提供证明，则银行按第二套房房贷对待；深圳发展银行是以三口之家90平方米为界，低于这个标准的就按首套算；还有银行则是按统计局公布的上年度的数据为准，有家银行就直接界定宁波市人均住房面积标准为24.9平方米。

　　采访一圈下来，记者发现目前多数银行还在等总行的细则或有关部门公布“人均住房面积”这一数据。

　　问题2 家庭人均住房面积难以确认

　　除了宁波市人均住房面积如何界定这一问题外，客户家里的人均住房面积也难以界定。

　　“如果客户以前贷过一套房贷，他现在来说前一套房子的人均面积小于当地人均居住面积，那我们还可以通过征信系统来查。但是这个客户若还有未按揭的房子呢？计算家庭人均住房面积时显然应该把家里的所有房子算进去的，但是银行是很难查到的，也没有这个精力去查。”某银行个贷部的一位负责人叶先生这样告诉记者。

　　问题3 公积金贷款信息银行掌握不完全

    还有银行工作人员向记者反映，公积金贷款的信息，商业银行掌握的不是很全。所以有的客户即使以前贷过公积金贷款，他现在跑到银行说以前没有房贷，银行可能就无法查到他的公积金贷款记录。

　　对此，人行宁波市中心支行统计研究部有关人士说，公积金贷款的信息，有的银行上报信息录进个人征信系统里了，而有些银行没有上报信息，全国范围这种情况也很多。所以目前个人征信系统里的公积金贷款信息不是很全，有待接下来进一步完善。